Je fais construire ma maison : notre guide pour ne pas se tromper

Choix d’un type de construction, relations avec les professionnels, garanties… Nos conseils pour que cette belle aventure ne se transforme pas en parcours du combattant ni en cauchemar.

Restez informée

Trouver le terrain, choisir un modèle dans le catalogue d’un constructeur, étudier les personnalisations possibles, en fonction des contraintes techniques, de la disponibilité des matériaux et de l’impact sur le coût total, éplucher les devis, consulter le Conseil en architecture, en urbanisme et de l’environnement (CAUE) : c’est le parcours classique d’un particulier qui souhaite faire cons truire sa maison. A quoi peuvent aujourd’hui s’ajouter de nouvelles interrogations, concernant le recours au préfabriqué ou à l’écoconstruction.

Le renouveau du préfabriqué

Les maisons préfabriquées en béton, réalisées en partie en usine avant d’être assemblées sur le terrain, ne vieillissent pas toujours bien. Et à défaut d’une production locale, le coût de transport de ce matériau lourd peut être élevé. Pour contourner ces écueils, des constructeurs proposent des maisons préfabriquées à ossature bois, voire en bois massif ou en rondins. « Façonner les panneaux en usine permet une meilleure maîtrise technique, notamment pour les emplacements des câbles et tuyaux. Moins lourds, ils se déplacent plus facilement. Et sur le terrain, l’assemblage est rapide », résume Alban Boyé, directeur général du groupe Trecobat. Et alors qu’une maison en bois est en général 5 % à 7 % plus chère qu’une construction traditionnelle, le préfabriqué permet de réduire les coûts. « Sur des modèles simples, le budget est donc très voisin », assure Alban Boyé.

Un contrat réglementé

Vos rapports avec le constructeur sont régis par un Contrat de construction de maison individuelle (CCMI), un document réglementé, par lequel le constructeur s’engage sur un prix et un délai de livraison, et qui l’expose à devoir vous verser des pénalités en cas de retard. Vous vous engagez en ce qui vous concerne à lui régler les sommes convenues selon un échéancier prévu par la loi – et différent selon que vous achetez ou non en préfabriqué. Lisez attentivement ce contrat avant de le signer. Pour les matériaux, équipements ou appareils prévus, prenez soin de préciser le type et/ou la marque, et de faire supprimer la mention « ou équivalent ». « A défaut, vous risquez de vous retrouver avec des “équivalents” moins chers, et de moindre qualité », indique Benoît Devijver, président de l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels (AAMOI).

Des litiges toujours possibles

En dépit de ce contrat relativement protecteur pour le consommateur, la construction de maisons individuelles est source de nombreux litiges. Ainsi, si vous relevez des malfaçons en cours de chantier, ou si le terrain occasionne des difficultés que l’étude préalable n’a pas révélées, c’est au constructeur d’y remédier, sans surcoût. Mais certains professionnels indélicats n’hésitent pas à arrêter le chantier, pour obliger leur client à verser une rallonge. Dans cette situation, faites immédiatement procéder à un constat d’huissier, avant d’engager si nécessaire une procédure judiciaire. Par ailleurs, n’acceptez pas de régler le solde du prix avant d’avoir examiné le chantier lors de la remise des clés, car si vous constatez des malfaçons vous risquez d’avoir beaucoup de mal à faire réaliser les réparations nécessaires.

Un architecte, une réelle plus-value ?

Vous rêvez d’une maison personnalisée ? Construite avec des matériaux biosourcés et peu disponibles chez un constructeur ? Confiez votre projet à un architecte. C’est d’ailleurs obligatoire pour tout projet dépassant 150 m2. Vous trouverez des contacts au Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) de votre département. Regardez les sites internet d’architectes proches de votre futur chantier et « demandez à visiter une réalisation avant de vous engager », conseille Yolaine Paufichet, secrétaire générale de l’Ordre des architectes d’Ile-de-France. Autre piste : Archidvisor vous met en relation avec quelques-uns de ses adhérents (plus de 2 000 architectes), et vous accompagne (choix des artisans, conseils sur le contrat…).

L’avis de d’Adrien Martin, fondateur d’Archidvisor. Pour une mission complète, les honoraires de l’architecte varient entre 10 % et 13 % du montant hors taxes des travaux. C’est moins que la marge prise par les constructeurs de maisons individuelles. Sur le chantier, face aux artisans, il défend vos intérêts, quitte à demander de refaire ce qui a été mal réalisé. Prendre un architecte s’avère souvent être un meilleur calcul. Car au total, tout compris (les finitions comme les peintures, l’aménagement du terrain…), la maison ne vous revient pas nécessairement plus cher qu’une maison de constructeur. Et comme maison d’architecte, elle aura plus de valeur à la revente.

Des précautions à prendre

Après un premier rendez-vous, parfois facturé 100 à 200 €, l’architecte fournit une ou plusieurs esquisses, puis un plan définitif. Chacune de ces étapes est payante (même si vous ne retenez pas son travail). Il vous propose des artisans, supervise le chantier, mais vous restez le maître d’ouvrage, et c’est vous qui payez les artisans. L’architecte s’engage lui sur un devis, avec une marge de 5 % à 10 % de dépassement, et sur un délai. Attention, le contrat d’architecte est moins encadré par la loi que celui de CCMI. A vous d’être vigilant sur les clauses prévues. Insistez pour prévoir des pénalités de retard. « Et vous pouvez notifier des conditions de rupture, au cas où vous seriez déçu en cours de route », précise Yolaine Paufichet.

Je veux une maison écolo

« La plupart des personnes qui nous consultent pour leur projet souhaitent une maison écoconstruite, avec une faible empreinte carbone, des matériaux qui n’émettent pas de substances nocives, une efficacité énergétique supérieure aux normes… », observe Ophélie Lepeytre, architecte conseillère au CAUE de Gironde. L’offre s’adapte à cette nouvelle demande. « Des constructeurs se spécialisent, des architectes se penchent sur la question, des associations locales se créent pour former aux bonnes pratiques, aux techniques spécifiques. Le prix des matériaux adaptés à l’écoconstruction devrait baisser progressivement, car les filières de production se structurent », constate l’architecte.

Un investissement à long terme

« Construire écologique exige de s’informer pour faire les bons choix, trouver des solutions en fonction de son budget, du lieu… Le surcoût par rapport à une maison conventionnelle est très variable selon vos exigences, les matériaux choisis, les filières d’approvisionnement locales. Mais à l’arrivée, la maison conçue pour le long terme, saine, moins consommatrice d’énergie… se revend 5 % à 15 % plus cher que les autres », assure Cédric Daniel, le fondateur du réseau Twiza, une plateforme sur laquelle vous pouvez entrer en relation avec d’autres particuliers intéressés, des artisans spécialisés…

S’adapter à l’environnement

Encore plus que pour une construction ordinaire, l’écoconstruction oblige à prendre en compte l’orientation et le climat, « avec de grandes ouvertures pour profiter de la lumière au nord, du triple vitrage ou des fenêtres moins grandes au sud, ou protégées par l’ombre d’un arbre pour éviter un excès de chaleur l’été », explique Ophélie Lepeytre. Bien isolée, bien exposée, bien ventilée sans avoir à ouvrir les fenêtres régulièrement, la maison consomme moins d’énergie. Pour le chauffage, certains experts préconisent les panneaux solaires, d’autres la pompe à chaleur, dont la fabrication est moins énergivore.

Des matériaux traçables et plus sains

L’écoconstruction privilégie les matériaux locaux et biosourcés, pour limiter l’empreinte carbone du chantier, et assurer un air plus sain, sans émission de composés organiques volatils (COV) nocifs. La paille, excellent isolant, rivalise avec le bois ou le chanvre. « En revanche, le polystyrène ou le PVC ne sont pas recommandés. En effet, leur mode de production, leur recyclage encore difficile, mais aussi les émissions de gaz en cas d’incendie n’en font évidemment pas des matériaux écologiques », ajoute Cédric Daniel.

Dans l’attente d’un label officiel

Il n’existe à ce jour aucun label officiel global pour certifier une maison écologique. Le cahier des charges de l’architecte ou du constructeur peut prévoir que la maison doit être conçue de telle manière qu’elle puisse obtenir, par exemple, un label certifiant sa faible empreinte carbone, ou qu’elle est à énergie positive (elle produit son énergie). A la livraison, un organisme indépendant viendra contrôler et attribuer le label. Mais tous ne sont pas aussi fiables et réputés. A l’heure actuelle, le plus exigeant est le label « Maison passive », un référentiel allemand qui repose notamment sur de faibles besoins en chauffage et une consommation d’énergie réduite.

Bientôt une nouvelle réglementation

Ecoconstruites ou non, les nouvelles maisons vont toutes devenir moins énergivores. En effet, la réglementation actuelle (RT 2012) sera remplacée l’an prochain par une norme plus stricte sur la performance énergétique, la qualité de l’air intérieur et le confort en été.

Les bonnes assurances

Obligatoirement souscrite par le constructeur, l’assurance construction finance la poursuite du chantier si le professionnel est défaillant. « Attention, certains constructeurs souscrivent cette garantie auprès d’assureurs étrangers, aux tarifs compétitifs, mais qui peuvent disparaître du jour au lendemain », prévient Benoît Devijver, de l’AAMOI. « Préférez un constructeur assuré par les sociétés françaises CGIBAT ou CEGC ». Quant à vous, prenez une assurance dommages-ouvrage, qui vous indemnise en cas de malfaçon(s) « chez Axa ou MMA, par exemple. C’est à peine plus cher qu’ailleurs, et plus efficace en cas de problème. »

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