Copropriété : tout ce qui a changé

L’Etat a pris plusieurs mesures pour impliquer davantage les copropriétaires dans la vie de leur immeuble, en simplifiant la communication et le vote aux assemblées générales.

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Les pouvoirs accrus du conseil syndical

Plus de souplesse et de modernité : les différentes mesures qui viennent d’entrer en vigueur donnent un petit coup de jeune aux règles qui encadrent la vie des copropriétaires et leurs relations avec le syndic. Ainsi, « l’assemblée générale peut désormais déléguer au conseil syndical – les copropriétaires désignés en assemblée générale (AG) pour les représenter – certaines missions, comme trouver des artisans pour faire exécuter des travaux, dans la limite d’un budget préétabli », souligne Géraud Delvolvé, délégué général de l’Unis, une association qui représente les syndics.
À savoir. Désormais, le conseil syndical a le droit d’engager une procédure judiciaire contre le syndic.

Des modalités de vote simplifiées

Vous devez redoubler d’attention sur les projets de résolutions à l’ordre du jour d’une assemblée générale (AG), car certaines décisions autrefois difficiles à prendre peuvent être adoptées bien plus simplement aujourd’hui. Par exemple, pour autoriser un copropriétaire à faire des travaux dans les parties communes, ou pour décider de travaux d’amélioration dans l’immeuble, il fallait jusqu’à présent réunir la majorité absolue (ou « majorité de l’article 25 »), c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble – présents, représentés et absents. Désormais, si la résolution a réuni un tiers des voix des copropriétaires, elle peut être revotée dans la foulée à la majorité simple – la majorité des copropriétaires présents à l’AG, ou représentés.
À savoir. Même principe pour les décisions importantes, comme vendre la loge du gardien, qui exigent en principe la double majorité dite majorité de l’article 26, soit la majorité des copropriétaires de l’immeuble, représentant au moins les deux tiers des tantièmes (parts de copropriétés). « Désormais, si ce seuil n’est pas atteint, mais que la résolution a été soutenue par la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance réunissant au moins un tiers des voix, elle est revotée à la majorité absolue dite de l’article 25 », ajoute Géraud Delvolvé.

Assemblée générale, la visioconférence possible

La loi autorise désormais la tenue des assemblées générales par visioconférence. Cette possibilité, ouverte aux copropriétaires qui souhaitent en bénéficier, doit être décidée en AG, à condition que le syndic puisse le proposer, et après évaluation des solutions techniques – avec les devis correspondants. En outre, le syndic peut facturer des frais (quelques euros par lot) à la copropriété.
À savoir. Jusqu’au 31 janvier 2021, les syndics peuvent tenir l’AG à distance, pour limiter l’exposition à la Covid-19. Dans ce cas, ils en assument seuls le coût.

Voter par correspondance

Le syndic doit désormais joindre à la convocation à l’AG un formulaire à lui retourner par courrier ou par mail, au moins trois jours francs avant (sans compter le jour d’envoi ni celui de l’AG). Cela vous évite d’avoir à donner votre pouvoir. « Mais n’oubliez pas que les résolutions à l’ordre du jour ne sont que des projets. Si vous avez voté contre, et que le texte est amendé au cours de l’AG dans le sens qui vous convient, vous l’aurez refusé », rappelle Emile Hagège, directeur général de l’ARC (Association des responsables de copropriétés).
À savoir. Craignant un empêchement vous avez envoyé votre vote par correspondance ? Si vous pouvez finalement vous libérer et être présent à l’assemblée générale le jour J, pas de souci, c’est uniquement le vote que vous exprimerez en présence de l’assemblée qui comptera.

Davantage d’infos en ligne

Sur l’extranet mis en place pour les copropriétaires, le syndic est désormais tenu de mettre certains documents à disposition des copropriétaires et du conseil syndical. « Hélas, cette liste est limitée, et l’assemblée générale a intérêt à en demander plus, notamment le grand livre comptable, les factures, les déclarations de sinistres, etc. », précise Emile Hagège. A minima, tous les copropriétaires doivent déjà trouver sur l’extranet le règlement de copropriété, les contrats d’assurance, contrats et marchés en cours et les diagnostics techniques.
À savoir. Le conseil syndical, lui, doit disposer de la balance trimestrielle (crédits, débits), des relevés bancaires, de la carte professionnelle du syndic…

Des recommandés… par mail

Les courriers envoyés par lettre recommandée avec AR (convocations aux assemblées générales, procèsverbaux), peuvent désormais l’être par lettre électronique recommandée, si le copropriétaire destinataire a expressément donné son accord. Un code permet de signer à distance l’avis de réception. Les frais d’acheminement, facturés à la copropriété, s’en trouvent un peu réduits, mais surtout, le syndic s’évite les frais de photocopie, inclus dans ses honoraires de gestion courante (forfait de base). Un point à négocier avec le vôtre.

Une gestion allégée

Les immeubles de cinq lots maximum, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur ou égal à 15 000 €, peuvent se passer de conseil syndical, voire faire adopter des décisions à l’occasion de réunions informelles, ou d’une consultation. Ils bénéficient d’une comptabilité allégée et doivent disposer d’un compte bancaire, distinct de celui du syndic.

Un prix en baisse

380 €, c’est, depuis le 1er juin, le prix maximum de l’état daté (document que le syndic doit fournir en cas de vente d’un lot), jusqu’alors facturé jusqu’à 600 € par les syndics professionnels.

L’avis de l’expert

Lorsque le chauffage est collectif, il est obligatoire d’installer dans les appartements des répartiteurs pour individualiser les charges. L’idée est bonne, mais malheureusement ces répartiteurs sont inadaptés à la plupart des immeubles, car ils ne mesurent pas les fluides consommés par le logement, mais la chaleur qui s’y trouve produite par l’installation. Ce qui veut dire que si vous branchez un radiateur d’appoint électrique à vos frais, sa chaleur est aussi comptabilisée dans vos charges. Ce système va donc produire des aberrations et l’Arc a attaqué en justice l’arrêté qui l’impose.

Merci à Émile Hagège, Directeur général de l’association des responsables de copropriétés (ARC).

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