Conso : la location avec option d'achat

Désormais vous pouvez penser autrement votre acquisition immobilière.

Nous connaissons tous le sens de ces trois lettres, LOA, la location avec option d’achat. Ce dispositif, de plus en plus utilisé par les consommateurs pour l’achat d’un véhicule, est aujourd’hui applicable à l’immobilier. Il présente de nombreux avantages : il permet à un acquéreur ne disposant pas du financement requis d’attendre, par exemple, le déblocage d’un PEL ou la vente d’un bien ; il donne le temps de constituer l’apport indispensable à l’obtention d’un crédit ; il limite les mauvaises surprises : pendant la période de location, l’acheteur potentiel a tout le temps d’apprécier les qualités et les défauts du bien immobilier concerné. Enfin, en cas de non levée de l’option d’achat en fin de bail ou de sa résiliation par le locataire, le montant de l’épargne est entièrement restitué.

Un loyer décoté

La location avec option d’achat est prévue et encadrée par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. On parle aussi de location-accession ou leasing immobilier. L’acquéreur potentiel devient locataire, le vendeur demeure propriétaire durant toute la durée du bail. À la différence d’une vente classique, l’acquéreur potentiel n’a pas à s’acquitter de l’intégralité du prix de vente à la signature du contrat. Pendant une durée choisie, il paye son acquisition sous forme de redevance mensuelle constituée d’une part de loyer décoté et d’une Modalités On commence donc par signer un contrat chez un commissaire de justice (nouvelle appellation de l’huissier de justice depuis le 1er juillet 2022) ou chez un notaire. L’acquéreur potentiel bénéficie d’un statut particulier, celui de locataire-acheteur. Le contrat fixe la désignation précise du bien concerné, le prix de vente global, la durée du bail, le montant de la part locative de la redevance, le montant de la part d’épargne de la redevance, le montant des charges imputables au locataire, la date d’entrée dans les murs, la date à partir de laquelle le locataire peut lever l’option d’achat, les éventuelles conditions suspensives. Les parties sont libres de fixer la durée de location de leur choix. Au terme de cette période (5 à 10 ans, généralement), le locataire peut choisir de devenir propriétaire du bien ou de récupérer son apport. Lorsque la vente est effective, les droits de mutation (frais de notaire) sont ceux qui s’appliquent à une transaction classique. La rédaction d’un contrat préliminaire (promesse de vente ou compromis de vente) n’est nullement obligatoire. Lorsqu’il existe, sa signature peut s’effectuer sous seing privé, c’est-à-dire sans intervention d’un notaire, d’un commissaire de justice ou d’un officier d’état civil. Ce contrat préliminaire s’apparente à un contrat de réservation. Le propriétaire s’engage à ne pas céder le bien à un tiers en échange du versement d’un séquestre ne pouvant excéder 5 % du montant de la vente. Cette garantie, versée au moment du contrat préliminaire, sera restituée si le contrat final de location avec option d’achat n’est pas signé. Pendant la période de location, l’acquéreur potentiel est tenu d’assurer l’entretien du logement. Il doit également payer les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière, des dépenses qui ne lui seront pas remboursées si l’option d’achat n’est pas levée. En cas de grosses réparations liées à la structure de l’immeuble, c’est au vendeur de les prendre à sa charge, ce qui représente un avantage important : en effet, dans une vente classique, c’est l’acheteur qui doit supporter toutes les dépenses engagées après la réalisation de la vente. La location immobilière avec option d’achat est applicable aux biens neufs ou anciens. Le montage de l’opération n’interdit pas la présence d’un prêt à taux zéro (PTZ) ou d’un prêt social location-accession (PSLA). part d’épargne. La décote, qui constitue l’épargne du locataire (entre 10 % et 20 % du loyer), est bloquée jusqu’à la levée de l’option d’achat, date à laquelle elle sera déduite du prix de vente. Le prix d’achat est gelé dès l’entrée dans le logement. Il n’est donc pas possible, pour le locataire-acheteur, de renégocier le prix en cas de baisse du marché. L’acheteur potentiel conserve la liberté de changer d’avis à tout moment. Et s’il n’obtient pas de crédit, la vente est tout simplement annulée. 

Modalités

On commence donc par signer un contrat chez un commissaire de justice (nouvelle appellation de l’huissier de justice depuis le 1er juillet 2022) ou chez un notaire. L’acquéreur potentiel bénéficie d’un statut particulier, celui de locataire-acheteur. Le contrat fixe la désignation précise du bien concerné, le prix de vente global, la durée du bail, le montant de la part locative de la redevance, le montant de la part d’épargne de la redevance, le montant des charges imputables au locataire, la date d’entrée dans les murs, la date à partir de laquelle le locataire peut lever l’option d’achat, les éventuelles conditions suspensives. Les parties sont libres de fixer la durée de location de leur choix. Au terme de cette période (5 à 10 ans, généralement), le locataire peut choisir de devenir propriétaire du bien ou de récupérer son apport. Lorsque la vente est effective, les droits de mutation (frais de notaire) sont ceux qui s’appliquent à une transaction classique. La rédaction d’un contrat préliminaire (promesse de vente ou compromis de vente) n’est nullement obligatoire. Lorsqu’il existe, sa signature peut s’effectuer sous seing privé, c’est-à-dire sans intervention d’un notaire, d’un commissaire de justice ou d’un officier d’état civil. Ce contrat préliminaire s’apparente à un contrat de réservation. Le propriétaire s’engage à ne pas céder le bien à un tiers en échange du versement d’un séquestre ne pouvant excéder 5 % du montant de la vente. Cette garantie, versée au moment du contrat préliminaire, sera restituée si le contrat final de location avec option d’achat n’est pas signé. Pendant la période de location, l’acquéreur potentiel est tenu d’assurer l’entretien du logement. Il doit également payer les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière, des dépenses qui ne lui seront pas remboursées si l’option d’achat n’est pas levée. En cas de grosses réparations liées à la structure de l’immeuble, c’est au vendeur de les prendre à sa charge, ce qui représente un avantage important : en effet, dans une vente classique, c’est l’acheteur qui doit supporter toutes les dépenses engagées après la réalisation de la vente. La location immobilière avec option d’achat est applicable aux biens neufs ou anciens. Le montage de l’opération n’interdit pas la présence d’un prêt à taux zéro (PTZ) ou d’un prêt social location-accession (PSLA).

In’li, filiale du groupe Action Logement, propose une formule qui permet de louer son appartement 15 % moins cher. Le bien peut être acheté après une phase de location de 5 ans.

STÉPHANE DORMEUIL

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