Acheter une maison ancienne : les erreurs à éviter

• Ne pas examiner la maison ancienne de manière assez minutieuse
• Ne pas se pencher sur les diagnostics immobiliers
• Sous-estimer le budget des travaux de rénovation
• Ne pas s’intéresser à la copropriété
• Sous-estimer les frais de notaire

Acheter une maison ou un appartement dans l’ancien a ses avantages : cachet incomparable, prix plus bas, grande diversité d’offres, disponibilité immédiate, emplacement privilégié… Mais l’achat dans l’ancien peut également s’accompagner de quelques mauvaises surprises : travaux de rénovation qui peuvent être bien plus lourds que prévu, frais de notaire élevés, réfection inattendue de la toiture… Autant de points à anticiper pour acheter sereinement une belle maison ancienne.

Ne pas examiner la maison ancienne de manière assez minutieuse

Avant d’acheter une maison ancienne, il est essentiel de vérifier son état général. Préparez, avant votre visite du bien, une checklist de tous les points importants :

• Quelle est la date de construction de la maison ? Avant 1900, attention aux murs porteurs et aux planchers ! Années 70, risque de présence d’amiante…
• Quel est l’état extérieur du bien ? Façade (mais également date du dernier ravalement), toiture, jardin…
• Quel est l’état intérieur du bien ? Des fissures sur les murs ? Des traces d’humidité ? Rangements sains et fonctionnels ? État des peintures, carrelages, parquets ?
• Quel est l’état des portes et fenêtres ? La porte est-elle blindée ? Est-ce du double vitrage ? Qu’en est-il de l’étanchéité ? Y a-t-il des volets ?
• Quel est le type de chauffage ? De quand date la chaudière ? Quel est le volume du chauffe-eau ?
• Quel est l’état de l’installation électrique ? Prises de terre, tableau électrique ?
• Quels équipements dans la cuisine et la salle de bains ? Y a-t-il une VMC ? Une bonne ventilation ? Quel est l’état des meubles de cuisine ? Les équipements sont-ils compris dans le prix du bien ?

Notez tout ! D’autant plus que si le bien est prisé, vous n’aurez peut-être pas la chance de faire une contre-visite.

Ne pas se pencher sur les diagnostics immobiliers

Sa lecture est fastidieuse, le dossier de diagnostics techniques (DDT) est pourtant une mine d’informations sur le bien immobilier que vous convoitez. L’objectif du DDT ? Vous informer au mieux des éléments du bien qui pourraient présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes mais également de la performance énergétique.

Ainsi, le DDT que vous remet le vendeur lors de l’avant-contrat comprend :

• l’état de l’installation intérieure d’électricité,
• l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel »,
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
• l’état des risques naturels et technologiques,
• l’état des installations d’assainissement non collectif,
• le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE).

Sous-estimer le budget des travaux de rénovation

Les diagnostics en main, on pourra déjà évaluer certains des travaux qui seront à effectuer. Mais cela ne suffit pas (et le DDT arrive parfois un peu tard, au moment de l’avant-vente) ! Si vous n’êtes pas spécialiste du bâtiment, veillez à visiter le logement avec un artisan ou un architecte de confiance pour vous aider à chiffrer les travaux nécessaires pour rénover le bien.

Attention, la somme du prix du bien et du prix des travaux ne devra pas être trop élevée par rapport au prix du marché. Pensez notamment à une potentielle revente.

Ne pas s’intéresser à la copropriété

Si vous achetez un bien en copropriété, n’oubliez surtout pas de visiter consciencieusement les parties communes afin de vous assurer de l’état de l’immeuble. De la même manière, si le bien est vendu avec un grenier ou une cave, rendez-vous sur place : un bon moyen de vérifier l’état de la charpente des combles du côté du grenier et de l’humidité du côté de la cave.

Par ailleurs, prenez le temps de lire les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale (ces documents vous seront obligatoirement fournis au moment de l’avant-contrat de vente) : nombre d’éléments seront éclairants pour vous, notamment les travaux engagés et ceux qui pourraient être à votre charge après l’achat.

Le diagnostic technique global (DTG) pourra également vous aider : un diagnostic non obligatoire mais qui, s’il a été réalisé dans la copropriété, devra vous être remis. Il informe sur l’état technique général de l’immeuble et liste d’éventuels travaux nécessaires pour les dix ans à venir.

Enfin, demandez au vendeur le montant des charges de copropriété  : celles-ci peuvent être élevées dans l’ancien.

Sous-estimer les frais de notaire

Saviez-vous que le calcul des frais de notaire à la charge de l’acquéreur n’étaient pas le même selon que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien ? Ainsi, en 2023, comptez entre 2 et 3 % de frais de notaire dans le neuf et entre 7 et 8 % dans l’ancien. Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien, n’omettez pas ce point au moment de réfléchir à votre budget total.

Notez qu’il est possible pour les logements de plus 100 000 euros d’obtenir de votre notaire une remise sur le montant de ses honoraires. Cette remise ne peut dépasser 20 % et n’est possible que si votre notaire accorde une réduction sur sa rémunération de façon uniforme à toute sa clientèle.

• Aide à la rénovation de l’habitat : tout ce qui change à partir de 2023
• Inflation : faut-il vraiment reporter ses travaux ?

Source: Lire L’Article Complet